Kiekvienas, gyvenantis daugiabutyje, žino, kad erdvė aplink namą yra gyvybiškai svarbi – čia statomi automobiliai, žaidžia vaikai. Nors teisės aktai įpareigoja daugiabučio namo statytojus įrengti automobilių stovėjimo vietas, kad būtų užtikrintas gyventojų poreikis naudotis daugiabučiu pagal jo paskirtį, tačiau praktikoje vis pasitaiko atvejų, kai gyventojai susiduria su netikėtomis kliūtimis – pavyzdžiui, šalia esantis žemės sklypas priklauso privačiam asmeniui, kuris uždraudžia statyti automobilius, reikalauja papildomo mokesčio arba net užtveria teritoriją.

Tokiose situacijose kyla daugybė klausimų: ar gyventojai turi teisę naudotis šiuo žemės sklypu? Kada toks naudojimas teisėtas, o kada – ne? Ar privaloma susimokėti už naudojimąsi? Kokie teisiniai argumentai gali būti pasitelkiami ginant savo interesus?

Šiame straipsnyje aptarsiu, kokiais atvejais daugiabučio gyventojai gali naudotis greta daugiabučio esančiu žemės sklypu ir ką daryti, jei kyla konfliktas dėl žemės sklypo naudojimo.

Nuosavybė – neliečiama, o svetimo turto naudojimas – tik su savininko sutikimu. Šie principai aiškiai įtvirtinti Lietuvos Konstitucijoje ir Civiliniame kodekse. Kitaip tariant, kiekvienas savininkas turi teisę laisvai valdyti, naudoti ir disponuoti savo turtu, o kiti asmenys negali naudotis svetima nuosavybe be savininko sutikimo.

Tačiau praktikoje, ypač daugiabučių namų aplinkoje, susiklosto situacijos, kai prie daugiabučio esantis žemės sklypas yra būtinas daugiabučių namo gyventojų kasdieniams poreikiams, nors jis priklauso kitam asmeniui. Kiekviena situacija yra individuali, todėl svarbu žinoti, kad tokios situacijos sprendžiamos atsižvelgiant į konkrečius faktus: sklypo faktinį naudojimą, statybos projektus, statybos leidimus ir kitus dokumentus. Daugiabučio gyventojų teisė naudotis tam tikru sklypu priklauso nuo kelių esminių kriterijų:

• Ar žemės sklypas buvo suformuotas kaip daugiabučio aptarnavimui būtinas objektas?
• Ar žemės sklypas buvo numatytas daugiabučio statybos projekte kaip bendrojo naudojimo plotas gyventojams?
• Ar gyventojai tuo sklypu naudojasi nuo pastato pastatymo momento?
• Ar žemės sklypas yra būtinas pastato naudojimui pagal paskirtį (pvz., patekimui į pastatą, automobilių parkavimui)?

Jeigu atsakymai į šiuos klausimus yra teigiami, tuomet galima svarstyti, kad sklypas gali būti laikomas daugiabučio priklausiniu, kaip tai numatyta Civilinio kodekso 4.19 straipsnyje. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas ne kartą yra pabrėžęs, kad svarbu ne tik fizinis ryšys tarp pastato ir sklypo, bet funkcinis ryšys: ar tas sklypas nuolat tarnauja pastato naudojimui pagal paskirtį. Todėl daugiabučio gyventojai galėtų naudotis šalia daugiabučio esančiu ir kitam asmeniui priklausančiu žemės sklypu šiais atvejais:

• Kai sklypas yra būtinas pastato naudojimui pagal paskirtį (pavyzdžiui, norint privažiuoti prie įėjimo, patekti į butus, statyti automobilius);
• Kai sklypas laikytinas priklausiniu – nors nuosavybės teise priklauso kitam asmeniui, tačiau yra skirtas tarnauti pastato naudojimui;
• Kai teismas nustato servitutą – teisę naudotis sklypu būtiniems poreikiams (pvz., privažiavimui, automobilių parkavimui).

Tačiau tais atvejais, kai žemės sklypas, nors ir esantis prie pat daugiabučio namo, nėra būtinas šio namo aptarnavimui, gyventojai negali pretenduoti į teisę juo naudotis. Pavyzdžiui, jeigu sklypas yra suformuotas kitam pastatui aptarnauti, arba jeigu žemės sklypas naudojamas tik gyventojų patogumui (pavyzdžiui, trumpam automobilių statymui ar laisvalaikio veikloms), bet nėra būtinas pastato eksploatacijai pagal jo paskirtį, gyventojai neturėtų reikalauti teisės naudotis šiuo sklypu. Tas pats pasakytina ir tais atvejais, kai gyventojai turi kitų alternatyvių vietų automobiliams statyti ar patekti į daugiabutį – pavyzdžiui, kai įrengtos kitos stovėjimo aikštelės, pravažiavimai ar privažiavimai. Svarbu suprasti, kad teisė naudotis svetima nuosavybe gali būti įgyvendinama tik tuomet, kai tai yra būtina, o ne tiesiog patogu.

Jeigu žemės sklypas šalia daugiabučio yra vienintelė vieta, kur gyventojai gali statyti automobilius, o šis sklypas priklauso kitam asmeniui, žemės sklypo savininkas turi teisę į atlyginimą už naudojimąsi jo turtu.

Kompensacijos dydis nėra nustatytas teisės aktuose – jis nustatomas šalių susitarimu, atsižvelgiant į rinkos kainas už automobilių stovėjimo vietų nuomą, vietovės ypatumus, paklausą ir kitus veiksnius. Jei susitarimo pasiekti nepavyksta, dėl naudojimosi žemės sklypu tvarkos ir kompensacijos dydžio galima kreiptis į teismą – teismas įvertins faktines aplinkybes ir nustatys tiek naudojimosi sąlygas, tiek atlygį už naudojimąsi.

Tuo atveju, jei žemės sklypas yra laikomas daugiabučio priklausiniu, gyventojai galėtų apsvarstyti galimybę įsigyti šį sklypą iš savininko. Tokiu atveju sprendimas dėl įsigijimo priimamas gyventojų balsų dauguma, ir jis yra privalomas visiems daugiabučio gyventojams – net ir tiems, kurie balsavo prieš ar nedalyvavo balsavime. Tai reiškia, kad net jei dalis gyventojų nepritaria sklypo pirkimui, jie vis tiek turės sumokėti savo dalį pagal nustatytą proporciją. Ši pareiga kyla iš bendrosios nuosavybės principų: gyvenant daugiabutyje, visi gyventojai privalo prisidėti prie bendrojo naudojimo objektų įsigijimo, išlaikymo ir priežiūros.

Apibendrinant, daugiabučio gyventojų teisė naudotis šalia esančiu žemės sklypu priklauso nuo konkrečios situacijos: ar tas sklypas yra būtinas daugiabučio naudojimui pagal paskirtį, ar laikomas priklausiniu, ar tai tiesiog patogesnė, bet nebūtina erdvė. Jei sklypas yra būtinas pastato eksploatacijai, gyventojai gali turėti teisę juo naudotis, o esant nesutarimams dėl naudojimo tvarkos ar kompensacijos – šie klausimai gali būti sprendžiami teismine tvarka.

Kad tokie ginčai nekiltų arba būtų sprendžiami konstruktyviai, svarbu nelaukti konflikto, o imtis iniciatyvos: užmegzti dialogą su žemės savininku, ieškoti abiem pusėms priimtinų sprendimų – dėl naudojimosi sąlygų, kompensacijos ar net galimybės įsigyti sklypą bendru gyventojų sutarimu. Kuo anksčiau bus išspręstas šis klausimas, tuo daugiau aiškumo ir ramybės turės daugiabučio bendruomenė.